IRPF · Venta vivienda habitual · 2025
Calculadora IRPF venta vivienda habitual
Estima la cuota del ahorro a pagar al vender tu vivienda y compara las tres exenciones AEAT: reinversión en nueva habitual, mayores de 65 años o dependencia severa, y dación en pago. La opción óptima se marca en la tabla de alternativas.
Actualizado el 2026-06-13 · Datos verificados el 2026-06-08 contra AEAT (Manual práctico IRPF 2025)
Liquidación de la ganancia
AEAT 2025Introduce los datos de tu vivienda: la calculadora estima la cuota del ahorro y marca la vía de exención que más te conviene.
Reinversión
Si reinviertes en otra vivienda habitual en 2 años, exenta la parte reinvertida (pro-rata).
Mayores de 65
65 años o más, o dependencia severa: exención total de la vivienda habitual.
Dación en pago
Entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca: exención total.
Alternativa óptima entre exenciones
| Supuesto | Base imponible | Cuota IRPF | Estado |
|---|---|---|---|
| Sin exención | 54.000,00 € | 11.300,00 € | Aplicable |
| Reinversión en vivienda habitual | 54.000,00 € | 11.300,00 € | Requiere reinversión |
| Mayores de 65 años (vivienda habitual) | 54.000,00 € | 11.300,00 € | Requiere ≥65 años |
| Dependencia severa (vivienda habitual) | 54.000,00 € | 11.300,00 € | Requiere dependencia severa |
| Dación en pago (vivienda habitual) | 54.000,00 € | 11.300,00 € | Requiere dación en pago |
Respuesta rápida
Al vender tu vivienda habitual en España tributas en el IRPF por la ganancia patrimonial (valor de transmisión menos valor de adquisición) dentro de la base del ahorro, con tramos del 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí (ejercicio 2025). La ganancia puede quedar exenta total o parcialmente por reinversión en una nueva vivienda habitual (plazo de 2 años, pro-rata), por tener 65 años o más o dependencia severa, o por dación en pago.
Fuentes oficiales:
AEAT — tramos del ahorro 2025 (c15) · AEAT — exención por reinversión · AEAT — vivienda habitual mayores de 65 años
Tramos del ahorro 2025
19 · 21 · 23 · 27 · 30 %
Reinversión habitual
Plazo 2 años · pro-rata
Mayores de 65 años
Exención total
Plusvalía municipal
Va aparte (ayuntamiento)
Colaboración comercial
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Estimación informativa
Los resultados son orientativos y no constituyen asesoramiento fiscal. Se basan en la normativa IRPF española vigente para el ejercicio fiscal 2025 (declaración presentada en 2026) y en los datos introducidos por el usuario.
Fuentes: AEAT Manual práctico IRPF 2025 (capítulos 11 y 15), Ley 35/2006 art. 38, RD 439/2007 RIRPF. Consulta a un asesor fiscal homologado antes de tomar decisiones.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué tipo de IRPF se aplica a la ganancia por vender la vivienda?
- La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro con una escala progresiva: 19 % hasta 6.000 €, 21 % entre 6.000 y 50.000 €, 23 % entre 50.000 y 200.000 €, 27 % entre 200.000 y 300.000 € y 30 % a partir de 300.000 € (ejercicio 2025, declaración 2026). No es un tipo fijo: cada tramo se aplica solo a la porción de ganancia que cae dentro de él.
- ¿Cuándo no tengo que pagar IRPF al vender mi vivienda habitual?
- Existen tres vías de exención sobre la vivienda habitual: reinvertir el importe obtenido en una nueva vivienda habitual (exención total o parcial según el importe reinvertido), tener 65 años o más o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia (exención total), y la dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la deuda hipotecaria (exención total). La calculadora marca cuál te conviene.
- ¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?
- Si reinviertes en una nueva vivienda habitual el total obtenido por la venta, la ganancia queda totalmente exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional a la cantidad reinvertida respecto al total obtenido (regla pro-rata de la AEAT). El plazo para reinvertir es de 2 años, antes o después de la venta.
- Tengo más de 65 años, ¿pago IRPF al vender mi vivienda habitual?
- No. La transmisión de la vivienda habitual por personas de 65 años o más está exenta de IRPF de forma total, sin necesidad de reinvertir. Lo mismo se aplica a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, con independencia de la edad. Debe tratarse de la vivienda habitual.
- ¿La dación en pago de mi vivienda habitual paga IRPF?
- No. La ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor para cancelar deudas hipotecarias con la entidad de crédito está exenta. La AEAT exige que el propietario no disponga de otros bienes o derechos suficientes para pagar la deuda y evitar la enajenación.
- Vendí más barato de lo que compré, ¿tengo que pagar algo?
- No. Si el valor de transmisión es inferior al valor de adquisición (precio de compra más gastos e inversiones de mejora) se genera una pérdida patrimonial, no una ganancia, y no hay cuota de IRPF que pagar por esa operación. Esa pérdida puede compensarse con otras ganancias del ahorro según las reglas de la AEAT.
- ¿Para qué ejercicio fiscal son válidos estos tramos?
- Los tramos y reglas de la calculadora corresponden al ejercicio fiscal 2025, que se declara en la campaña de Renta de 2026, según el Manual práctico IRPF 2025 de la AEAT. El resultado es una estimación informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional ni a la declaración oficial.
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